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新聞動態(tài)

深度分析中國未來房價能否再漲一倍?

發(fā)布日期:2019-07-05 發(fā)布人: 商業(yè)見地網(wǎng) 瀏覽次數(shù):4532
  如果用一個字形容中國房價上半年的走勢,那就是漲!漲!漲!重要的事情說三遍。

  所有人知道房價不可能一直上漲,但現(xiàn)實是房價仍在上漲,地王仍在出現(xiàn),“日光盤”也屢見不鮮。那么,中國未來房價能否再漲一倍?

  國家統(tǒng)計局發(fā)布的新數(shù)據(jù)顯示,6月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為55個。

  而北上深等一線城市更是在今年上半年上演了樓市的又一次"瘋狂",其中北京地區(qū)新房市場進入6月份又開始了量價齊漲。

  來自鏈家、我愛我家的數(shù)據(jù)顯示,6月份北京區(qū)域公寓類產(chǎn)品共網(wǎng)簽11187套,環(huán)比上漲180.4%,破萬的交易量創(chuàng)下歷史紀錄。

  據(jù)不完全統(tǒng)計,從去年7月到今年7月,全國排名前50強的地產(chǎn)開發(fā)商在京津區(qū)域拿地競爭愈發(fā)激烈。上海、深圳等一線城市和重點的二線城市亦皆如此。

  據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,2015年北京土地出讓總金額達2千億元,2016年上半年,北京土地出讓單價還在攀升。

  同時擺在眼前的是北京房價的不斷攀升。

  而今年1-6月北京住宅市場半年成交量195646套,同比增長58.1%,占去年全年成交量301010套的2/3,迎來7年以來火爆的市場行情。

  "北京地區(qū)的房價還會繼續(xù)漲,我們認為,北京未來房價將整體進入"10萬+時代。"中駿北京區(qū)域公司副總經(jīng)理王芳說到。

  中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵在上述會議上也認為,部分中心城市的房價難以下降,以北京來說,即便目前正建設城市副中心,實現(xiàn)城市功能疏解,但北京的房價不可能降下來,還會繼續(xù)上漲。

  獨立經(jīng)濟學家陳寶存更是預言,北京房價三年內,四環(huán)20萬,五環(huán)15萬,六環(huán)6萬。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應受到政策和市場局限,都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經(jīng)不存在加大土地供應的可能性,整理存量建設用地難度和成本太大。

  7月,上海樓市溫度如同季節(jié)仍保持熱度。數(shù)據(jù)顯示7月,上海新建商品住宅(剔除動遷配套)成交均價達到37319元/平方米,10萬元級別的高檔住宅成交套數(shù)創(chuàng)下年內新高。

  目前市區(qū)土地稀缺,核心地區(qū)土地幾乎沒有也導致了市區(qū)新開樓盤價格高漲,外圍地區(qū)在地王的催生下房價上漲預期強烈也促使了市區(qū)房價進一步上揚。

  近期位于機場附近的祝橋鎮(zhèn)又拍出3萬元/平方米以上的樓板價,位于中外環(huán)的新江灣城板塊凈地價高達9萬元/平方米,外圍地區(qū)地王不斷誕生是市區(qū)房價堅挺的基礎,因此未來高檔住宅熱銷格局仍會延續(xù)。

  財經(jīng)作家吳曉波也聲稱未來五年內,上海的房價會再翻一倍。

  國泰君安首席宏觀分析師任澤平此前預計,未來10年一線房價漲一倍,三四線城市面臨長期的去庫壓力。

  高盛房地產(chǎn)投資研究部主管王逸近日也指出,戶籍改革有助中國樓市復蘇,明年房價還會漲。

  曾在2014年經(jīng)歷房價大降幅的“一線城市”,以及“其他二線及大型三線城市”均實現(xiàn)了強勁的交易量復蘇,除此之外,其余城市的住宅銷售復蘇依然呈疲軟態(tài)勢。

  鄂爾多斯這類“鬼城”的形成是結構性供應問題導致的,預計在這一輪的房地產(chǎn)市場調整中將很難復蘇。戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進將對房地產(chǎn)市場的復蘇有著重要影響。

  房地產(chǎn)開發(fā)商在2015年至2017年的預期凈資產(chǎn)回報率將處在5年低點,但這是基于債務零增長的假設而做出的。開發(fā)商回報率的回升,需要房價的進一步上漲來支撐。

  王逸認為原因在于,如果房價不上漲,開發(fā)商加杠桿將不僅導致其基于現(xiàn)有土地儲備的凈資產(chǎn)回報率減少,而且還將使得開發(fā)商的財務狀況再度面臨風險。到2016年年中,中國內地的房地產(chǎn)政策會偏向寬松,這應該會支持房價持續(xù)復蘇。

  亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為,中國房價每輪上漲周期與暴漲背后,真正的房價猛漲幕后黑手就是央行,實質上就是貨幣超發(fā),房貸杠桿加杠桿。

  一旦遇上住房供小于求、庫存不足、土地供應持續(xù)下降、人口增長快速,盡管是樓市政策調控收緊,房價依然會上漲。例如2016年上半年一線城市與部分二線城市就是的證明,下半年肯定還會上漲。

  數(shù)據(jù)顯示今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億,同比多增1.25萬億元。2016年7月15日央行發(fā)布的上半年金融數(shù)據(jù)顯示,6月末,廣義貨幣(M2)余額149.05萬億元,同比增長11.8%,增速與上月末和去年同期持平;狹義貨幣(M1)余額44.36萬億元,同比增長24.6%,增速分別比上月末和去年同期高0.9個和20.3個百分點,再創(chuàng)歷史新高。

  M1的增速為何比M2大了近一倍?央行調查統(tǒng)計司司長盛松成解釋稱,M1增速持續(xù)上升,很大程度上是由企業(yè)活期存款大幅增加造成的。

  而企業(yè)活期存款增加的原因有三方面,一是因為定期存款與活期存款的利息差收窄;二是不少企業(yè)存在“持幣待投”的傾向,這也說明目前經(jīng)濟下行壓力大,企業(yè)投資意愿比較弱,所以把閑置資金放在活期賬戶上;三是房地產(chǎn)市場銷售活躍,這使得大量居民存款轉換為房地產(chǎn)企業(yè)的活期存款。

  謝逸楓認為,貨幣巨額增加,房價基本上和貨幣供應同等漲幅?;仡^看房價中國北京、上海、深圳房價25年上漲20倍是起碼的。

  今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億,同比多增1.25萬億元,同比翻倍增長,意味著強勁的樓市投資置業(yè)力量,錢流方向指引樓市方向。謝逸楓指出,上半年新增貸款總計7.53萬億,按揭貸款占31.3%。如此規(guī)模的資金進入房地產(chǎn),房價趨勢沒有任何懷疑,只能堅定不移上漲。

  地王頻現(xiàn)也為部分城市未來房價上漲埋下伏筆。上半年五十座城市的土地出讓金已超過10000億人民幣,專業(yè)人士測算,有相當多的城市,上半年成交的土地如果入市,價格至少要比現(xiàn)在漲一倍才有得賺。

  現(xiàn)在的問題是,這些錢多數(shù)是銀行的,金融業(yè)和房地產(chǎn)組成的利益聯(lián)合體在持續(xù)支撐房價上漲,所以,未來再漲一倍的可能性還相當大。

  綜上可見,我們生活在“坐地生財”的年代,這是好的時代。但也有人總說,這是壞的時代。來源:商業(yè)見地網(wǎng)
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